안녕하세요.
오늘은 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 재건축 중 아파트 재건축이 정말 뜨거운 감자로 떠오르는데요, 아파트를 처음 지으면 신축이고 새롭지만 10년 20년이 지날수록 낡아지고 실 거주자들의 불편함도 많아집니다. 실제로 주차를 하는데 테트리스를 친다라는 용어가 있거나, 녹물이 너무 나와서 필터는 필수로 껴서 생활을 해야할만큼 에로사항이많다고 합니다. 더더구나 서울 도심에 있는 낡은 30~40년 된 아파트들, 심지어 50년도 넘은 아파트들은 엘레베이터가 없는 것은 물론, 지하주차장이 없어서 녹물, 주차문제, 난방의 문제가 많습니다. 지금도 서울의 모 주공아파트는 연탄을 뗀다고 하니 말 다했지요. 그러면 오늘은 이러한 재건축이 어떻게 진행되는지, 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다.
재건축과 재개발의 차이점은?
많은 분들이 헷갈려하시는 부분 중 하나인게 바로 재건축과 재개발의 차이인데요, 정말 단순하게 본다면, 아파트를 아파트로 짓는 것을 재건축으로 보심 될 거 같고 빌라나 다세대주택을 아파트로 짓는 것을 재개발로 보시면 되겠습니다.
좀 더 자세히 말하면 재건축은 기반시설은 괜찮은데 공동주택이 노후 또는 불량해서 주거의 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 토지소유자가 조합을 만들어 토지주택공사, 건설업자와 공동으로 할 수 있으며, 시행자를 지정하여 진행할 수도 있습니다. 어떤 방법으로 하는지에 따라 절차는 조금씩 다르게 됩니다. 재개발사업의 경우 수도, 전기 등 기반시설이 열악하고 노후되어 있으며 낡고 불량건축물이 많은 도시환경을 새롭게 개선하기 위한 사업입니다.
재건축 시행조건
재건축이 시행되려면 최소 300세대의 공통주택이어야 하고 10,000㎡ 이상의 부지가 있어야 합니다. 사업이 진행되는 곳은 건축된 지 30년이상 되어야 하는데, 실제로 더 오랜 시간이 지나야 될 수도 있습니다. 재건축이 완료되기까지 대략 10년이라는 시간이 소요되며, 먼저 안전진단을 하는데, 이것은 노후와 불량 정도를 파악하고 안정성, 비용 등을 조사하는 단계로 재건축 가능성을 판단하게 됩니다.
이때 재건축은 아파트가 30년, 40년되었다고 무조건 시행해주는 것이 아니라건설사와의 사업성이라던가 여러가지 측면을 따지게 됩니다. 용적률등 여러조건 등을 따지게 되는데, 사실 어떻게 보면 서로 윈윈하기 위한 조건이기때문에 대개 인기있는 지역이나 입지가 좋은 곳 위주로 재건축이 시행되게 됩니다. 그래서낡은 건물은 주변에 비해 시세도 낮은 편이지만 재건축의 소식이 들려오면 시세 차이를 목적으로 투자를 하는 경우가 많은데요, 요즘 자주 언급되는 잠실주공, 반포주공 및 주공시리즈가 그러한 예가 되겠습니다. 사실 이 아파트들은 아파트값은 없고 대지지분값이라고 해도 과언은 아니죠.
아파트 재건축 절차 및 소요기간
재건축이 재개발보다 그나마 심플하다고는 하나, 그 과정은 녹록치 않습니다. 잘 모르시는 분들은 재건축 승인만 되면 땅을 허물고 아파트만 지으면 된다고 생각하는 분들도 있는데, 이건 잘못된 생각입니다. 일반적으로 아파트 분양하면 종료인가 싶지만, 실제로 입주 후에도 실제 소요된 사업 비용들을 정산하고 일반적으로 신축아파트의 등기가 날 때 즈음 조합도 해산을 하기에, 위에서 언급했듯이 재건축 또한 넉넉잡아서 10년은 잡아야 된단 얘기가 있지요.
재건축 절차
재건축은 우선 아래의 절차를 밟게 됩니다.
Step1. 안전진단
요즘 뉴스를 많이 보신 분이라면, 목동아파트의 재건축 안전진단, 상계 재건축 안전진단 등 여러 헤드라인을 볼 수 있습니다. 재건축을 위해선 기존의 낡은 건물을 허물고 그 자리를 치우고, 새 건물을 짓는 등 아무것도 없는 빈 땅에 건물을 짓는 것이 아니기에 기존 건물을 꼭 허물어야 하는가에 대한 기준으로 정밀안전진단을 받게 됩니다. 안전진단은 한번만 있는게 아니라 여기서 또 2차로 나뉘는데요, 기초자치단체의 1차 정밀안전진단, 광역자치단체의 2차 정밀안전진단이 있습니다. 이 정밀안전진단에서 주택의 노후도를 인정 받아야합니다. 너무 낡아서 살기가 위험하라던가 이러한 판정이 있어야 되는 것이죠. 그래야 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 안전진단에는 또한 등급이라는 것이 존재하는데요, A~E로 총 다섯단계로 나뉩니다. 보통 D가 많이 나오는데, D는 조건부 승인이라 재건축이 기존 일정보다 지연되게 됩니다.
여기서 잠깐!) 아파트 재건축 연한
사실 이 아파트가 낡았다 오래됐다는 건 어떻게 보면 매우 주관적입니다. 객관적 데이터로 증명하기가 좀 힘든 측면이 있지요. 대부분 낡아도 내부는 리모델링을 하여 신축 못지않게 거주하기 때문에 그런 것도 있어요. 특히나 대치 은마아파트의 경우는 굉장히 튼튼히 지었다고 유명한데요, 옛날 아파트여도 튼튼하게 지었다면 30년이 지나도 멀쩡하고, 20년이 안된 아파트여도 튼튼하지 않다면 불편함이 느껴지기 마련입니다. 참고로 재건축 연한만 채워선 안되고, 궁극적으로는 정밀안전진단이 통과해야하기에 최근 지어진 아파트들은 예전보다 더 기술력이 좋아졌음을 감안하면 한 50년 지나야 재건축이 가능할 것 같네요.
Step2. 조합설립
안전진단이 끝나면 주민설명회, 지방의회의 의견 청취, 지방자치단체의 공보 고시의 절차를 통해 정비구역의 명칭, 면적, 시기 등 다양한 정비를 수립하게 됩니다. 계획이 갖추어졌으면 사업 단계로 넘어가는데, 먼저 과반수 동의와 행정청의 승인을 받은 후 추진위원회를 구성합니다.
Step3. 사업시행인가
다음으로 시공자를 선정하고 인가를 받게 되는데 조합에서 사업을 하는 것이 아닌 공공으로 진행되게 되면 조합을 구성하는 과정 없이 주민 대표회의를 구성하여 승인받아 바로 사업자를 지정하고 시행을 받게 됩니다. 시행은 재건축에 대해 행정청에 최종적으로 확정받는 것이라고 보시면 됩니다.
Step4. 관리처분계획
다음으로 관리처분계획에 들어가는데, 분양 및 공고하고 신청을 받아 관리처분계획 수립, 인가의 과정을 거치게 되는데, 분양 및 공고는 120일 이내에 통지해야 하며 분양신청은 이 통지를 한 날로부터 30일~60일에 내에 할 수 있습니다.쉽게 얘기하면 얻게 되는 권리를 균형이 있으면서 합리적으로 배분하는 과정들을 계획하는 절차입니다. 이 과정이 끝나면 사업 완료 단계에 들어가는데 건축물을 철거하고 착공을 시작하여 건축이 완료되면 준공을 신청하게 됩니다. 이것은 사용, 수익에 관한 법률효과를 발생시키는 단계입니다.
Step5. 착공 및 분양, 사업완료, 조합청산 및 해산
준공인가의 신청을 받은 행정청은 준공검사를 실시하고 하자가 없다면 인가를 하고 고시가 있는 다음날에 정비구역은 해제가 됩니다. 인가를 받았다고 다 끝난 것이 아니라 분양을 받을 사람에게 대지나 건축물의 소유권을 이전한 뒤 마지막으로 조합이 사업을 진행하면서 발생한 차액 즉 청산금을 지급하거나 징수한 뒤 해산을 하면서 완료하게 됩니다.
재건축 보상
재건축 사업에서 보상을 받는 방법은 두 가지가 있습니다. 첫번째는 현금청산을 하여 보상금을 받거나, 또 다른 한가지는 분양권을 받는 것입니다. 이때, 둘 다 보상받는 것은 불가능하다는 점 알아두시면 좋습니다.
먼저 현금청산을 받을 수 있는 조건은 다음과 같습니다.
1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 때
2) 분양신청을 하지 않았을 때
3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 때
위의 경우 모두 현금청산의 대상이 됩니다. 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구 소송을 진행하게 되구요, 그 과정을 통해 보상금 액수가 결정됩니다.
두 번째로, 분양권을 받고자 한다면, 재건축 조합 설립에 동의하여 조합원이 되고 분양신청을 한 뒤, 분양계약까지 체결하면 됩니다. 개인적 체감으로는 요즘 신축이 깡패기때문에 정말 형편이 어렵거나 사정이 있지 않는 이상은 분양권을 받는 것을 선택하는 거 같긴해요.
여기서 궁금증!
본인 소유의 아파트 시세가 3억인데, 재건축을 통해 지어진 아파트 시세가 5억이라면 그대로 분양받을 수 있는지 궁금할 수도 있을텐데요, 분양권이 있는 경우, 2억 원 정도의 추가분담금을 지급한다면 분양받을 수 있습니다. 따라서 본인의 구체적인 상황에 맞게 현금청산을 받을지, 분양권을 받을지 결정하면 됩니다.
지금까지 재건축 절차에 대해 알아보았는데, 재건축 아파트에 투자를 원하는 경우라면 용적률이 몇%까지 나오는지 아파트 단지가 암반 지역은 아닌지, 순차적으로 나뉘어 진행되는 경우 용적률의 차이는 없는지 등을 살펴본 후에 결정하는 것이 좋습니다. 진행 여부, 공사비, 분쟁 등을 알 수 있는 조건들이기 때문에 어떤 선택을 해야 하는지 좀더 수월하게 결정할 수 있을 것입니다. 그러나 재건축의 투자는 매우 어려운 분야 중 하나이므로 많은 정보를 통해 신중한 선택이 필요할 것입니다.